Vlastníctvo Airbnb nehnuteľností sa môže javiť ako šikovný spôsob, ktorým zvýšiť svoj pasívny príjem a diverzifikovať svoje investičné portfólio. Čo treba zvážiť pri takejto investícií?
Využívanie platformy Airbnb na krátkodobý prenájom nehnuteľností môže byť vhodnou stratégiou investovania do nehnuteľností, no spája sa s určitými jedinečnými výzvami. V niektorých prípadoch je dokonca jednoduchšie a výnosnejšie prenajať svoju nehnuteľnosť jednému nájomníkovi alebo vôbec neinvestovať do nehnuteľností určených na prenájom.
Oplatí sa kúpiť investičnú nehnuteľnosť a ponúkať ju cez Airbnb?
V mnohých prípadoch môže byť prenájom investičnej nehnuteľnosti cez platformu Airbnb lukratívnejší ako tradičný prenájom. Za jednu noc si totižto účtujete oveľa viac.
Pozrime sa ako to funguje v praxi. V niektorých európskych mestách sa priemerný mesačný nájom za byt pohybuje okolo 2 000 eur. To predstavuje ročný hrubý príjem vo výške 24 000 eur. Podľa viacerých výpočtov je priemerná denná sadzba za prenájom nehnuteľnosti v podobných mestách, prostredníctvom platformy Airbnb na hodnote 150 eur. Airbnb nehnuteľnosti sú vraj obsadené 270 dní v roku. Pri nájme v hodnote 150 eur za noc tak získate za 270 dní hrubý zisk vo výške 40 500 eur.
Vďaka krátkodobej povahe prenájmu Airbnb nehnuteľností zbierate príjem od rôznych nájomníkov. Každý z nich predstavuje iba veľmi malé percento z vášho celkového príjmu, takže ak ktorýkoľvek z nich zruší svoj pobyt na poslednú chvíľu, nebude to mať na vaše zisky veľký vplyv.
Bohužiaľ sa s prenájmom Airbnb nehnuteľností spájajú vyššie náklady. Ak vlastníte nehnuteľnosť a prenajímate ju jednému nájomníkovi, vaše zapojenie do správy nehnuteľnosti je zvyčajne minimálne. To však neplatí v prípade Airbnb nehnuteľností.
Ak chcete prilákať nájomníkov, potrebujete mať nehnuteľnosť špičkovo zariadenú s vysoko kvalitným nábytkom, výzdobou, spotrebičmi, ale aj iným vybavením.
Nájomníci sa potešia základným potravinám v chladničke alebo skrinkách. Väčšina nájomníkov taktiež očakáva, že bude v nehnuteľnosti WiFi pripojenie a káblová televízia. V dnešnej dobe si mnohí potrpia aj na bezplatné parkovanie v blízkosti nehnuteľnosti. Svoj čas môžete ušetriť najatím profesionálnej upratovacej služby a firmy spravujúcej majetok, to však na druhej strane zvýši vaše prevádzkové náklady.
Je nepravdepodobné, že hneď od začiatku budete mať zarezervovanú každú noc. Rezervácie sú vo veľkej miere ovplyvnené vašou povesťou, ako vlastníka nehnuteľnosti. Čím vyššie je vaše hodnotenie od spokojných nájomníkov, tým vyššia je pravdepodobnosť, že pritiahnete nových.
Je možné, že spočiatku budete mať len veľmi málo recenzií, preto budete musieť dočasne znížiť cenu nájmu. Aj keď sa rozhodnete prenajímať luxusnú nehnuteľnosť vo výbornej lokalite, opäť neočakávajte vysoké príjmy od úplného začiatku.
V ktorých mestách na svete sa táto investícia oplatí najviac?
Pandémia COVID-19 vo veľkej miere ovplyvnila trh s nehnuteľnosťami určenými na prenájom, prostredníctvom platformy Airbnb. Väčšina ľudí automaticky predpokladá, že kvôli pandémii došlo k poklesu ziskovosti všetkých Airbnb nehnuteľností. To však nie je pravda, na niektorých trhoch sme zaznamenali opačný efekt. Najväčší rast zaznamenali vidiecke nehnuteľnosti, ktoré mnohí považovali za bezpečné a odľahlé útočisko.
Napriek tomu, že aj v nasledujúcich mesiacoch budú tisíce ľudí pracovať z domu, nárast dopytu po vidieckych sídlach môže byť iba krátkodobým trendom, ktorý sa onedlho skončí. Kvôli zmenám je v súčasnosti veľmi ťažké určiť, ktoré mestá sú vhodné pre takúto investíciu.
V minulosti medzi najlepšie mestá pre kúpu Airbnb nehnuteľnosti v Spojených štátoch amerických patrili mestá ako napríklad Palm Beach alebo San Francisco. V tomto roku sa viac oplatilo zamerať sa na vidiecke oblasti, ako mesto Kingston v štáte Oklahoma, Berkeley v štáte New Jersey alebo Eaglewood v Colorade.
Čo zvažovať pri takejto investícií?
Pred kúpou akejkoľvek investičnej nehnuteľnosti je prvým krokom poznanie trhu a všetkých vonkajších udalostí, ktoré naň môžu mať vplyv. Rovnako je potrebné preštudovať si lokálne predpisy o krátkodobom prenájme.
Do úvahy musíte tiež brať:
- zákony o územnom plánovaní
- dane vzťahujúce sa na váš príjem z prenájmu
- získavanie požadovaných licencií alebo povolenia
Financovanie investičných nehnuteľností sa mierne líši od financovania kúpy primárnej rezidencie. Predtým ako požiadate o hypotéku si naštudujte ako to teda funguje. Keď zistíte, ako budete financovať kúpu investičnej nehnuteľnosti, je dôležité, aby ste pri výpočtoch ziskovosti vašej nehnuteľnosti mysleli na jednorazové náklady spojené so získavaním hypotéky, ale aj na každomesačné splátky.
V ďalšom kroku sa pokúsite odhadnúť svoj predpokladaný príjem z prenájmu nehnuteľnosti určenej na Airbnb.
Výdavky
V prvom rade potrebujete vypočítať výšku všetkých výdavkov spojených s kúpou a údržbou takejto nehnuteľnosti. Nezabudnite na rôzne poplatky, poistenie nehnuteľnosti a dane. V každom prípade je lepšie svoje výdavky nadhodnotiť ako podhodnotiť. Buďte veľmi realistický. Následne sa môžete pustiť do odhadovania výnosov. Myslite na to, že nie všetky rekreačné nájmy sú rovnaké. To, že celkový trh je vo všeobecnosti ziskový, ešte neznamená, že každej jednej nehnuteľnosti sa bude dariť rovnako dobre.
V prípade, že by ste si chceli viac prečítať o kladoch a záporoch investovania do nehnuteľností, pozrite si náš predošlý článok.
Poloha
Poloha nehnuteľnosti hrá pri investovaní do nehnuteľností kľúčovú rolu. Determinuje predajnú cenu nehnuteľnosti, typ hypotéky, ktorý môžete dostať, iné počiatočné náklady, optimálny typ nehnuteľnosti na prenájom, opakujúce sa mesačné náklady, výšku príjmu, ale aj obsadenosť nehnuteľnosti.
Kapacita generovať príjmy je v prípade Airbnb nehnuteľností v istej miere determinovaná blízkosťou k určitým dôležitým lokalitám v meste. V prípade krátkodobých prenájmov je preto dostupnosť ešte dôležitejším faktorom ako pri tradičných prenájmoch.
Jednou z veľkých výhod je skutočnosť, že nemusíte bývať v blízkosti nehnuteľnosti, ktorú sa rozhodnete kúpiť. Napriek tomu, že to je pohodlné, nie je to úplne nevyhnutné.
Ak sa rozhodnete investovať do nehnuteľnosti, ktorá sa nenachádza v blízkosti vášho primárneho bydliska, pravdepodobne budete potrebovať využiť služby správcu nehnuteľností, ktorý sa postará o všetko. Skúsení prenajímatelia na platforme Airbnb túto skutočnosť oceňujú.
Miera kapitalizácie
Jednou z najobľúbenejších metrík posudzovania výnosnosti nehnuteľností, určených na krátkodobý nájom je miera kapitalizácie. Ide o rýchly a ľahký spôsob, ako odhadnúť návratnosť investícií pomocou čistého príjmu, ktorý od nehnuteľnosti alebo trhu očakávate. Miera kapitalizácie sa vypočíta ako čistý prevádzkový príjem/trhová hodnota majetku. Spravidla sa vyjadruje v percentách.
Prenájom nehnuteľnosti prostredníctvom platformy Airbnb môže byť veľmi vhodný, najmä ak ste trpezlivý a ochotný pracovať na prilákaní nájomníkov. Vaše prevádzkové náklady budú pravdepodobne vyššie ako pri tradičnom prenájme nehnuteľností, avšak potencionálny zisk je taktiež vyšší. Predtým ako sa do toho pustíte si preto naštudujte všetky potrebné informácie.
zdroj: www.cnbc.com, www.marketwatch.com